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關于對房地產企業進行資金監管的建議

發布日期:2019-02-28 10:02訪問次數: 信息來源:威海市人大人代工委1字號:[ ]


建議內容

       目前住建局對房地產企業(信用等級為AAA級除外)的資金監管量是根據項目的總面積和市場公允價格乘積的百分比來監管的,從房產項目銷售開始就全額監管整個項目的資金監管量(資金監管的數量隨著工程進度減少),資金池里不注滿需要資金監管的總額,銷售的房款就一直處于凍結狀態,企業沒法使用,沉淀的資金太大,給企業帶來巨大的經營風險。

從資金的角度看房企,房企從土地摘牌到整個項目可以銷售需要沉淀巨大的資金,為保證項目的正常運作,建設過程中會出現好多種的借貸關系,高利潤伴隨著高風險,趕上樓市不好,大量資金積壓,流動性太差,沒有巨大的資金很難保證項目不出現問題。

解決辦法

       政府部門進行資金監管主要是為了防止拖欠工資、稅收和配套費方面等的社會風險,建議兩個方案:一是資金監管可以根據這三大項的公允值來綜合評估監管資金額,企業根據繳納的進度從總的監管額里面扣除,保證市場競爭的相對公平。二是資金監管按照項目的已銷售總面積和市場公允價格乘積的百分比來監管資金,這樣企業不需要為沒有銷售出去的房源再增加另外的保證金。

                                                                                                   代表姓名:張祖剛


答復內容:

張祖剛代表:

市人大十七屆二次會議第86號代表建議《關于對房地產企業進行資金監管的建議》收悉,現將有關情況回復如下:

一、市區商品房預售資金監管的法律依據

2013年1月15日,依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《山東省商品房銷售條例》、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)等法律法規,原威海市住房保障和房產管理局聯合市人民銀行、市銀監局共同出臺了《威海市市區商品房預售資金監管辦法》,啟動了威海市市商品房預售資金監管工作。2015年12月7日,威海市人民政府辦公室出臺了《威海市人民政府辦公室關于進一步加強威海市區商品房預售資金監管的通知》,進一步提高了預售資金監管的工作力度。2017年1月6日,省住建廳、人民銀行濟南分行、省銀監局出臺了《山東省商品房預售資金監管辦法》,在上位法層次為商品房預售資金監管工作提供了有力的法律保障。

二、市區商品房預售資金監管方式和監管額度

(一)監管方式。市區商品房預售資金監管采取“全程監控,重點監管”的模式。“全程監控”指預售人在將預售資金通過監管系統按套存入監管賬戶后,才能到相關部門辦理商品房預售合同網上備案,防范預售人在監管賬戶外違規收存預售資金。“重點監管”指對完成預售項目工程建設所需的商品房預售資金進行重點監管,該部分資金只能用于購買工程建設必需的建筑材料、設備,支付施工進度款等工程建設費用,不得挪作他用。并且重點監管金額依據單棟樓房建筑面積乘以單位工程平方米造價確定,實際監管的預售資金額度僅為預售樓盤建筑安裝成本部分。

(二)監管額度。商品房預售資金根據商品房建設項目施工進度節點使用,共設立“單體工程總層數一半、單體工程主體封頂、單體工程竣工、綜合驗收備案”四個節點。房地產開發企業存入預售資金超出重點監管額度的部分可以隨時申請使用。重點監管額度部分,房地產開發企業申請使用監管資金時,只需保障后續工程建設費用即可,也就是說重點監管是動態的,實際只監管預售樓盤未完成建筑安裝成本部分的金額。

三、目前市區商品房預售資金監管的政策支持情況

《關于進一步調整房地產開發項目收費政策的意見》(威住建字〔2017〕8號)第三部分規定,“對部分監管收費項目實行差異化政策,對信用等級為3A級企業的商品房預售資金不予監管;對信用等級為2A級企業的商品房預售資金實行半額監管,房地產開發企業享受的以上優惠政策,以上一年度房地產開發企業信用評價等級為準。”2017至2018年度,市區有36家3A資信房地產開發企業享受商品房預售資金不予監管,35家2A資信房地產開發企業享受商品房預售資金減半監管優惠政策。2018至2019年度免于、減半監管優惠政策將依據《2017房地產開發企業信用評價結果》執行。上述優惠政策的實行以資信評價結果為前提條件,既有力地促了進房地產開發企業依法經營,誠信銷售,合理開發,又切實減輕了企業負擔,促進了市區房地產市場平穩健康發展。

四、代表建議中的“解決方案”與監管法律法規不符

建議中解決方案一,“資金監管可以根據農民工工資、稅收、配套費評估監管資金金額,企業根據繳納的進度從總的監管額里面扣除。”《山東省商品房預售資金監管辦法》、《威海市人民政府辦公室關于進一步加強威海市區商品房預售資金監管的通知》均規定,商品房預售資金實際監管額度按照預售項目建筑安裝成本確定,這已經是保障預售樓盤順利完工的最低標準,法律框架內無法予以調整。

方案二,“資金監管按照項目的已銷售總面積和市場公允價格乘積的百分比來監管”。市區商品房預售資金監管采取動態監管模式,預售樓盤建設進度達到節點標準后,房地產開發企業可以隨時按照對應的比例申請使用預售監管資金。并且在保證留存后續節點所需監管額度后,房地產開發企業存入預售監管資金后,可重復申請使用監管資金,最大限度滿足企業資金需求,保障預售樓盤項目順利建設。

 

                                                                                           威海市住房和城鄉建設局

                                                                                                 2018年7月25日





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